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英“印花税”难减高端房投资热 惠及98%购房者

2017-03-14 09:34
来源:世居海外置业
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责任编辑:liusong

  近日,当英国财政大臣乔治·奥斯本宣布对印花税的改革后,伦敦市中心的房地产中介商Jessica随后便经历了最为繁忙的一天。“从业15年,我的办公室头一回如同股票交易大厅一样繁忙,为了帮那些高端客户们在12月4日凌晨之前敲定交易,我10个小时之内,一边和十几个律师们联系,一边安抚那些焦急的买家们。”


  不只是Jessica,英国房地产中介Jameson Knight的工作人员告诉《国际金融报》记者,12月3日下午到4日凌晨,整个高端房地产都在经历一场“印花税狂奔”。当地的中介商,代理律师们几乎都忙碌着,全都没有休息的时刻。

  “这次印花税改革无疑让富人们紧张起来了。”英国房地产分析师Adam Purefoy在接受《国际金融报》记者采访时表示,印花税的改革让高端房地产市场受到了一定的影响,但是不可否认的是,98%的群众在购房上都会受益。

  “对于英国房地产市场未来的发展趋势,这次改革是较为合理的政策性调整。”Adam如是说。


  惠及98%的购房者

  英国财政大臣奥斯本宣布,从12月4日零点开始,英国房地产交易将执行全新的印花税政策。显然,印花税制度的改革被视为有史以来秋季声明中公布过的最大胆的改革计划。

  记者详细了解后发现,这次印花税政策相比之前有了很大的改变:首先,计税方式改变。由原来按照房地产成交总价计算,改变为按照不同税率的成交价格区间计算;其次,不同税率的征收价格区间进行了调整;除此之外,不同价格区间的税率也进行了全面调整。

  奥斯本表示,此次改革有利于普通民众买房,低价住房减税后损失的部份将通过对高价住房的增税弥补回来。按照新的政策,97.5万英镑(约合人民币945.6万元)以下的房产印花税均比之前降低,而价格超过120万英镑的房产印花税比之前高。

  搜房国际英国部负责人认为,新政对98%的购房者有利,更多利好当地首次置业的刚需买家;而120万英镑以上房产的买家,实际上受到的负面影响也不大。

  英国媒体分析,这次印花税改革,解决了旧的印花税制度中备受诟病的按照成交房产总价征收的不合理之处。例如,成交的房地产总价在12.5万(不含12.5万)至25万英镑之间的房产,印花税税率为房产总价值的1%;总价值在25万(不含25万)至50万英镑之间的房产,印花税为房产总价的3%。这就意味着以250万英镑成交的房产印花税为2500英镑,而250万英镑以上的印花税将飙升到3倍至7500英镑。

  如今,房产成交价格从25万英镑到92.5万英镑之间的部分按照5%税率计算,成交价格从92.5万到150万英镑之间的部分按照10%税率计算,价格超过150万英镑的部分按照12%的税率计算。

  “这样的税率对于买家来说,更为合理,也更容易接受。”Adam认为,英国的印花税正在不断地完善,对于当地房地产市场的健康发展有着非常积极的促进作用。

  与此同时,秋季财政报告还表示,英国政府每年商业地产税每年上涨的幅度封顶在2%,并承诺重新评估商业税(Business rate,地税)。此次重评商业税的计划是应英国商界团体的呼吁而提出的。商业税在英国已经实施了大约400年,实体商店根据店面出租的价值支付税收。目前的商业地产税构架出现严重问题,备受商家抨击。尤其是随着电子商务的急速发展,越来越多的新兴商业企业不再严重依赖商业地产办公或经营,而传统的商业企业由于依赖商铺或办公室,商业地产税税负过重,出现税负严重不均衡的显现。此次重新评估商业税,预计将力图适应新的商业模式,追求公平。

  另外,值得关注的是,奥斯本发布的秋季财报还调整了对英国2014年GDP增速的预期,从之前的2.7%上调至3%,比德国快2.5倍,比欧元区快3倍,更比法国快7倍。

  英国经济的快速恢复更加坚定了投资者对投资英国的信心,使得英国房产市场的未来愈发向好。


  房东要加价

  新的税制改革无疑更为适应如今的英国房地产市场,不过,这也意味着,12月4日零时起,价格超过97.5万英镑的房子的印花税都要提高。如果是价值250万英镑的房子,买主需要多支付近4万英镑的印花税,如果是价值1000万英镑的房子,印花税要增加近41.4万英镑。但是过渡阶段,也就是从消息公布的时间起至12月3日午夜,买主仍可以选择支付相对较低的税率。

  据英国当地媒体报道,消息传出后,一些富豪和投资者们当天下午和晚间蜂拥购买豪宅,甚至有人火速从海外赶回英国,就是为了搭上旧税制的“末班车”。

  “一栋房屋以98万英镑成交,买家可以少纳税2550英镑;另一栋房屋以200万英镑成交,买家可以少支付5.5万英镑的税款。”英国富勒姆豪斯房地产公司主管杰米·莱斯特表示。令人啼笑皆非的是,为了帮客户办理房屋买卖手续,一位代理律师不得不取消他的结婚纪念日庆祝活动,暂时把妻子抛到脑后。

  一名房地产顾问告诉英国《每日电讯报》记者,奥斯本宣布印花税新政后,伦敦许多高端住房的买主为了避免多支付几万英镑的印花税,鼓励律师及中介加快速度,在当天晚间完成交换合同的步骤,并且为律师提供高达1万英镑的奖励。

  Aston Chase中介公司的主管表示,他们在当天完成了3笔交易。他说:“我记得上一次如此繁忙还是在上世纪80年代,当时基本利率一下子上涨到15%。”

  据报道,12月3日午夜前完成的交易中,金额最高的是位于萨里郡的一栋房子,价值3000万英镑,这位海外买主节省了超过140万英镑的印花税。

  一些律师对于财政大臣只给了人们大约十个小时的准备时间感到不满。一名律师表示:“对于一些人来说,他们感到很惊慌,还有些人感到困难。即使是那些最终省钱的人也感到不安,因为他们只有几个小时的时间理解(新政策)的意思。”

  但在Adam看来,印花税新政对于卖家来说,完全是一个好消息。过去,由于价格在25万、50万及100万英镑的房子面临印花税率突然猛涨的问题,即使价格提高1英镑,印花税可能一下子多了几千英镑,卖主不得不把价格降低到门槛以下来保证自己的房子可以顺利成交。现在他们不用再担心这个问题了。

  利物浦的一个房产中介对记者透露,如今已经有将近20个房东要求提高房屋售价,过去这些房子的出价都比较低,“这样也更有利于实现房子的实际价值”。

  约克郡的中介公司也表示,短短几天的时间,他们接到了好几个房东的电话,出价都比原先提高了5000英镑,甚至更多。而在12月4日上午开门营业一个半小时的时间里,他们接到了超过100个电话。


  效果有待观察

  新政实施后,光是伦敦,肯辛顿和切尔西地区就受到了极大的影响,因为54.6%的买主需要支付更高的印花税。其次是威斯敏斯特市、Camden和Hammersmith。有中介公司预计,高端房产的销售此后可能会放缓,但是有钱人可能会选择扩建或者改建自家的地下室。

  英国经济分析机构凯投宏观的房地产经济学家马修·波音顿表示,新的印花税制度采取累进方式计算无疑是一种进步,这将会给房地产市场带来短期提振。

  不过,有分析人士指出,新税收制度旨在维护想买房的普通民众利益,对于房价相对便宜的地区比较有利。但是,这一做法可能会推升房价。伦敦城市大学教授迈克尔·本·加德就认为,新制度的短期效应就是抬升房价。更有批评者指出,奥斯本宣布的购房税改革无疑是将之前抑制房价过快增长的努力化为乌有。

  对此,中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对《国际金融报》记者指出,英国调整印花税,对总价较高的房子征收较高的税率,但是其中对大部分一般购房者降低了税率,从差别税率的调整可以看出,英国政府鼓励并满足一般住房需求而打击投机性购房行为。

  “近些年,英国房价高涨,直接原因为全球经济复苏,美国、欧盟等发达经济体在制造业和金融市场的回暖,这带动房地产市场需求的增长,并进一步刺激英国当地经济的复苏与发展。调整印花税对当地大部分普通房产有利好,豪宅交易则将增加成本支出,所以,总体来说,印花税改革对于房价具有一定的抑制作用。”殷旭飞表示。

  易居(中国)高级分析师薛建雄也认为,印花税改革确实是对政府调控楼市的方法之一。“英国房地产市场已经很发达健全了,如果想要抑制投资过热,就必须要先控制房价的‘天花板’,然而这个‘天花板’肯定是掌握在少数的富人投资者手里。”

  对于当地政府的政策调控,曼彻斯特的中介商James Dos Santos感到有些沮丧,“英国的房地产市场一直是政府担忧的问题,也一直出台政策进行调整,这次印花税调整在一定程度上打击了高端房地产投资过热的现象。”

  James表示,其实11月的时候,当地的房地产的市场就已经出现下滑趋势,现在看来,政府依旧没有放松对房地产投资过热的抑制,新政实施后,肯定还会有其他政策出台辅助政府对楼市的进一步调控。

  正如James认为的那样,英国《卫报》报道称,英国伦敦伊斯灵顿地区政府计划出台措施,打击利用房价疯涨赚钱的投机买房的行为,那些购房后闲置不用的投资者可能将面临罚款,甚至监禁的惩罚。

  统计显示,这个位于北伦敦的自治市过去6年新建的2000套住宅中,有30%根本无人居住。

  伊斯灵顿计划强制要求新建住房的所有者证明房屋并未闲置。如果空置超过3个月,房主将面临高等法院下达的强制令,违反强制令将受到罚款、房产收回甚至监禁的惩罚。

  “如此一来,英国的房地产市场可能真的在未来几个月真的进入‘严冬’。就算印花税调整会推动一些人的买房欲望,但是这只是短暂的提振,高端市场被压制之后,低端市场房价会相应上升,就算居民有刚性需求,也因为部分房价上升而出现购房困难的现象。”James认为,最终,房地产市场的交易量依旧不会有太大的增长。

  相对于James的“悲观”,英国一些中介公司则对未来表示乐观,他们预计,由于印花税的改革,今年圣诞节前甚至新年的头几个月,都会出现房产市场的热潮。

  IP GLOBAL执行董事李丹翔也认为,这次改革目的显然不是为了打击楼市,对于便宜的地块,印花税反倒是一种帮助。

  “我们算过,房价在112.5万英镑以下,按照新政策缴纳的税费是相对便宜的,如果购买超过112.5万英镑以上的豪华区物业,印花税要高一点,但在特定价格段内还是会出现波动。我们认为,想要购买高端物业的人并不会因为新的印花税政策而改变购买需求,但是这对20万到100万英镑的中低端购房者绝对是有好处的。”李丹翔说。

  “英国房产印花税的合理调整,对整个市场有良好的推动作用,因此也将同时惠及海外房产投资者。”英国亨通房产(Orient Estates)北京区代表Jim指出,目光长远的投资者,当然会更加希望在稳健的房地产市场进行投资。


  海外投资热情依旧

  印花税调整后,海外投资者或将对英国的房地产市场进行新一轮观望。

  纵观一年以来英国房地产市场的发展趋势,业内人士指出,英国房地产热正在退烧。该人士分析,自从一年多前,英国政府对首次置业者实施刺激计划之后,英国兴起最新的楼市热潮,地产分析师预估,伦敦这股热潮将结束。

  伦敦房价最近几年大涨25%,但分析师对未来房价增长率平均预估值为4%,高于目前3%的通胀水平,且预计在3年内不会降到2%。

  与此同时,有投资机构表示,鉴于如今英国房地产市场需求不佳,房价增长放缓的势头有可能延续到2015年。根据英国抵押贷款机构Halifax最新公布的数据,英国9月Halifax季调后房价指数年率增长8.2%,连续4个月趋缓。

  “如同中国的房地产一样,英国的房地产市场也进入了调整期。”Halifax相关人士指出。

  那么,在这个时候,投资英国房地产是否合适呢?

  殷旭飞认为,英国当地的这些政策,是对房地产投资市场进行调控,鼓励普通住房消费,抑制住房投机行为。“对于当地房企而言,政策导向可能会影响到房企住宅类型的投资、建设等。对于投资者而言,投资高档豪宅的成本将会明显提高,风险因素加大”。

  不过,多位海外房地产行业相关人士认为,海外买家到英国购置房产的热情不会受到太大影响。

  “由于英国政府已经在着手制定策略应对过快上涨的房价,尤其是要保障普通人租房市场的供应充足,在这种情况下,投资英国房地产面临的风险确实会增加,一定程度上会影响投资客信心。”一位房地产分析人士对记者指出,金融危机后,英国房价大幅下降,但未来随着国内经济复苏,现今英国房价依旧维持在金融危机之前。所以,在业内人士看来,当地房地产依然有投资升值的空间。

  对长期投资客而言,基于看好未来英国经济复苏以及旅游业方面的发展潜能,所以不会因为政策调整而抛售房产。与此同时,记者还了解到,英国的房子可以用来“以房养学”和“以房养房”。英国平均房屋租金率稳定在5%-10%,英国房产一向以房产保值和增值而著称。相对上海本地房产投资2%的租金回报率是非常高的。

  “此外,英国房价依旧有很大的上升空间。对于投资者来说,高额的回报率才是最大的诱惑,印花税改革确实增加了一些投资者的投资成本,可是却不能阻止他们继续投资步伐。”一位姓刘的房地产商告诉记者。

  撇开金融秩序的稳定为伦敦房地产的巨大增值空间奠定了基础,从法律及教育的角度来看,英国有一整套透明、完善且备受尊重的法律体系,能充分保障业主的利益。“所以在我看来,国际房产投资的热门依旧会是英国。”该房地产商称。

  在Adam看来,英国楼市依旧极具吸引力。“我们知道,房地产价格的高低与一个地区经济发展、承担的社会职能有很大的关系。英国房价可能在未来几个月里放缓,但是英国经济复苏却能够让英国房价保持上升的趋势,这让投资者们信心十足”。


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